La legge di stabilità per il 2016 ha previsto alcune agevolazioni fiscali destinate a promuovere l’utilizzo del leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa.
Il leasing immobiliare è normalmente utilizzato per l’acquisto dei beni immobili strumentali: capannoni, uffici, negozi. Le nuove agevolazioni intendono favorire l’impiego di questo strumento anche nell’ambito residenziale, e in particolare per gli immobili destinati ad abitazione principale dell’utilizzatore, preferibilmente in presenza dei requisiti richiesti dalla legge per la “prima casa” ai fini dell’imposta di registro.
Dal primo gennaio 2016 l’acquisto, da parte di una banca o di una società di leasing, di un’abitazione (di categoria catastale diversa da A1, A8 o A9) destinata a essere concessa in uso a una persona fisica che abbia i requisiti per richiedere l’agevolazione “prima casa”, è soggetta all’imposta di registro con l’aliquota ridotta dell’1,5%. La norma fa riferimento alla banca o alla società di leasing, che è formalmente il soggetto acquirente, ma l’imposta grava comunque, sotto il profilo economico, sull’utilizzatore, che è quindi l’effettivo beneficiario dell’agevolazione.
Ricordiamo che l’aliquota agevolata dell’imposta di registro per la “prima casa” è oggi del 2%, e che in mancanza di agevolazioni l’aliquota ordinaria dell’imposta di registro per i fabbricati è del 9%. La nuova agevolazione consente dunque di acquistare l’abitazione destinata a essere concessa in leasing con un’aliquota paragonabile a quella dell’acquisto di prima casa tra privati, anzi addirittura più conveniente. Teniamo presente, però, che la base imponibile su cui applicare l’aliquota ridotta è rappresentata dal prezzo di acquisto dell’immobile, non essendo possibile utilizzare il meccanismo del cosiddetto “prezzo-valore” che consente di applicare l’imposta al valore catastale.
Purtroppo, però, le nuove norme fanno riferimento esclusivamente agli atti di compravendita soggetti all’imposta di registro, e ne rimane così esclusa l’applicazione agli atti soggetti a Iva, probabilmente per i vincoli derivanti dalla disciplina comunitaria europea.
Il riferimento è ai requisiti richiesti per l’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, dunque si applicano le ben note regole sulla residenza (o il luogo di svolgimento dell’attività lavorativa), sulla non proprietà di altre abitazioni nello stesso Comune e sulla non proprietà di altre abitazioni acquistate con l’agevolazione “prima casa” (salva la possibilità, ora concessa, di vendita entro l’anno).
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che la presenza dei requisiti deve essere dichiarata dall’utilizzatore nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della banca o società di leasing oppure nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile, ma in quest’ultimo caso il contratto di locazione deve essere presentato per la registrazione insieme all’atto di acquisto.
Accanto a questa agevolazione legata all’atto di acquisto, ne è prevista un’altra, direttamente a favore dell’utilizzatore, sotto forma di detrazione Irpef.
Le persone fisiche con reddito complessivo non superiore a 55mila euro all’atto della stipula del contratto di leasing, che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa, e che adibiscono la casa di cui sono utilizzatori a propria abitazione principale entro un anno dalla consegna, hanno diritto a una detrazione Irpef del 19 per cento sui canoni periodici del leasing e sul prezzo di riscatto che sarà pagato al termine del contratto di leasing per ottenere la proprietà dell’abitazione.
In questo caso non si fa riferimento ai requisiti previsti dalla legge per l’acquisto della “prima casa”, ma alla non proprietà di altri immobili a destinazione abitativa e all’utilizzo come abitazione principale (è dunque necessario trasferire e mantenere la residenza anagrafica nell’abitazione).
Notiamo che la detrazione riguarda l’intero importo dei canoni (entro il tetto massimo previsto) e non la sola componente degli interessi, contrariamente a quanto previsto per la detrazione Irpef delle rate del mutuo contratto per l’acquisto dell’agevolazione principale, quindi l’agevolazione appare particolarmente interessante.
Per le persone fisiche di età inferiore a 35 anni, la detrazione Irpef può arrivare fino a 8mila euro all’anno per i canoni periodici, e fino a 20mila euro per il prezzo di riscatto.
Per chi invece ha 35 anni o più, gli importi massimi della detrazione sono dimezzati, quindi la detrazione può arrivare fino a 4mila euro all’anno per i canoni periodici, e fino a 10mila euro per il prezzo di riscatto.
Teniamo presente che le due agevolazioni (l’imposta di registro ridotta sull’atto di acquisto e la detrazione Irpef) sono indipendenti tra di loro e legate a presupposti parzialmente diversi (i requisiti “prima casa” piuttosto che la non proprietà di immobili a destinazione abitativa e la destinazione ad abitazione principale), pertanto potrà accadere che si applichi una delle due agevolazioni e non l’altra.
Le agevolazioni si applicano dal primo gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020.
La legge prevede anche la possibilità di interrompere, per un massimo di 12 mesi, il pagamento dei canoni in presenza di difficoltà legate alla cessazione del rapporto di lavoro dell’utilizzatore.
In caso di inadempimento dell’utilizzatore possano avvalersi della procedura di sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile. In tal caso, inoltre, dopo la rivendita dell’immobile, all’ex utilizzatore sarà corrisposto il prezzo ricavato dalla vendita, dedotto l’importo dei canoni scaduti e non pagati, l’importo dei canoni a scadere attualizzati, e l’importo del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa dovrà essere versata dall’ex utilizzatore alla banca o alla società di leasing.
La legge prevede inoltre che la banca o della società di leasing siano protette dalla revocatoria fallimentare in caso di fallimento del venditore.
E’ inoltre previsto che la cessione del contratto di leasing residenziale da parte dell’utilizzatore sia soggetto all’imposta di registro con le aliquote previste per la cessione di immobili ad uso abitativo.
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