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The Notarial Decalogue on new safeguards for buyers of buildings under construction

Il Consiglio Nazionale del Notariato illustra le nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione in vigore a partire dal 16 marzo 2019, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il dlgs 122/2005.
La legge sull’acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).

1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire?
Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.
La tutela per chi compra prevede:
– l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
– l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

2 – Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)?
Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?
La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione.
Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

4 – Da quando si applica la nuova legge?
Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

5 – La fidejussione ha una scadenza?
La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.
Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare?
Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

7 – Cosa deve contenere il preliminare?
Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:
– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come?
La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.
Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.
In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

9 – Cosa succede se non si rispetta la norma?
Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.

10 – Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato?
Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

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Public building: new rules for removing constraints

Le regole sulla rivendita delle abitazioni realizzate nell’ambito dei programmi di edilizia residenziale pubblica convenzionata sono state recentemente modificate dal legislatore (art. 25-undecies del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, convertito dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136), che è opportunamente intervenuto per chiarire i dubbi sollevati da alcune sentenze nelle quali la Corte di Cassazione aveva modificato la propria interpretazione delle normativa previgente.
La nuova normativa dispone che i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione (e al canone massimo di locazione) contenuti nelle convenzioni stipulate ai sensi dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni (sia per il diritto di proprietà, sia per il diritto di superficie) possono essere rimossi, decorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, stipulando un accordo con il Comune al quale deve essere versato un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale (art. 31, comma 49-bis, della legge 23 dicembre 1998, n. 448).
La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta anche la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva (art. 31, comma 49-quater, della legge 23 dicembre 1998, n. 448).
L’accordo deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio, e deve essere trascritto nei registri immobiliari.
Il corrispettivo per la rimozione dei vincoli è determinato in misura pari ad una percentuale di quello risultante dall’applicazione del comma 48 dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998 n. 448. La percentuale è stabilita con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze, che prevede anche l’applicazione di riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, nonché i criteri e le modalità per la concessione, da parte dei comuni, di dilazioni di pagamento.
Le nuove norme hanno dunque chiarito che il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione (e al canone massimo di locazione) degli alloggi realizzati nell’ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica convenzionata rimane in vigore dopo trent’anni dalla stipula della convenzione, confermando il più recente orientamento della Suprema Corte e smentendo l’interpretazione, precedentemente consolidata, secondo cui i vincoli erano venuti meno dal 15 marzo 1992, con la legge Ferrarini-Botta.
Fino alla stipula dell’accordo che rimuove i vincoli, in caso di vendita dell’immobile il prezzo non può essere superiore a quello risultante dall’applicazione dei criteri indicati nella convenzione, e se nel contratto viene indicato un prezzo superiore, l’acquirente non è tenuto a pagare la differenza rispetto al prezzo vincolato, e se l’ha già pagata può chiederne il rimborso. La legge dispone infatti che il contratto non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato.
Chi intende vendere un’abitazione che è stata costruita nell’ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica, ha pertanto due possibilità: vendere a un prezzo non superiore a quello determinato in base ai criteri stabiliti dalla convenzione (e normalmente inferiore al valore di mercato dell’abitazione), oppure stipulare, con atto notarile, una nuova convenzione con il Comune, pagando il corrispettivo stabilito, in modo di poter poi vendere l’abitazione al prezzo liberamente concordato con l’acquirente.
In ogni caso la pretesa dell’acquirente per il rimborso della differenza si estingue a seguito della rimozione dei vincoli. Ciò vale anche per gli immobili oggetto di contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della nuova legge (art. 25-undecies, secondo comma, del decreto legge 23 ottobre 2018, n. 119, convertito dalla legge 17 dicembre 2018, n. 136).
La legge ha stabilito infatti che l’accordo per la rimozione dei vincoli può essere stipulato da qualsiasi persona fisica che ne ha interesse, anche se non è più proprietaria dell’immobile interessato, né titolare di diritti reali sullo stesso (art. 31, comma 49-bis, della legge 23 dicembre 1998, n. 448).
Ciò consente anche a chi ha già venduto l’immobile a prezzo più alto (come era consentito dall’interpretazione corrente prima della modifica legislativa) di chiedere al Comune la rimozione del vincolo, e stipulare il relativo atto, bloccando così l’eventuale richiesta di rimborso dell’eccedenza di prezzo da parte dell’acquirente.
Il decreto del Ministero dell’economia e delle finanze che deve stabilire la percentuale da applicare per il calcolo del corrispettivo dovuto per la rimozione del vincolo, avrebbe dovuto essere emanato entro il 28 gennaio 2019. Fino all’emanazione del decreto, dunque, non risulta possibile per i Comuni determinare il corrispettivo dovuto dal richiedente, e di conseguenza stipulare l’accordo per la rimozione del vincolo.

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Revaluation of building land and agricultural land

Il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è stato riaperto dalla legge di bilancio 2019, che ha però aumentato l’imposta sostitutiva al 10%.
Il termine è ora fissato al 30 giugno 2019. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione).
La data a cui deve fare riferimento la perizia è quella del 1° gennaio 2019. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è già proprietario di un terreno al 1° gennaio 2019, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.
Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della vendita. Ciò significa che se la vendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore, non c’è alcuna plusvalenza.
Per godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al 1° gennaio 2019. La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile).
Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 30 giugno 2019. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l’imposta sostitutiva, che oggi è pari al 10% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l’imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima.
Secondo la Corte di Cassazione la perizia si potrebbe asseverare anche dopo la vendita (sentenza 11062/13), ma l’agenzia delle entrate precisa che la perizia deve sempre essere redatta prima della vendita del terreno. Il valore di perizia, infatti, è il valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso.
Un altro aspetto da considerare è quello dell’Imu, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell’imposta.
Ricordiamo che chi ha già in precedenza rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014, al primo gennaio 2015, al primo gennaio 2016, al primo gennaio 2017 o al primo gennaio 2018) può rivalutarlo ancora, detraendo dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato.
E’ possibile operare la rideterminazione del valore del terreno anche al ribasso (se questo ha perso valore dopo la precedente rivalutazione), per evitare che l’acquirente del terreno debba pagare l’imposta di registro sul valore della vecchia perizia, anche se superiore al prezzo pagato per l’acquisto, ma in tal caso occorre pagare l’eventuale differenza tra la nuova imposta sostitutiva e quella già pagata.

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Acquisto di terreni agricoli da parte dei coadiuvanti coltivatori diretti

I familiari coadiuvanti del coltivatore diretto e appartenenti al suo nucleo familiare, se sono anch’essi iscritti alla previdenza agricola come coltivatori diretti, hanno diritto alle agevolazioni fiscali previste per coltivatori diretti titolari dell’impresa agricola a cui i familiari partecipano attivamente.

Lo ha stabilito la legge di bilancio 2019, chiarendo definitivamente un dubbio che aveva portato alcuni uffici periferici dell’Agenzia delle entrate a negare l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto di terreni agricoli da parte dei coadiuvanti, in quanto non titolari di impresa agricola (articolo 1, comma 705, della legge 30 dicembre 2018, n. 145).

La nuova norma stabilisce inequivocabilmente il diritto dei coadiuvanti iscritti alla previdenza agricola come coltivatori diretti (purché appartenenti allo stesso nucleo familiare del titolare) alle agevolazioni fiscali per l’acquisto di terreni agricoli (la cosiddetta agevolazione per la piccola proprietà contadina), anche in assenza dei requisiti previsti per l’applicazione dell’agevolazione a favore dei familiari conviventi con il coltivatore diretto o l’imprenditore agricolo professionale (art. 1, comma 907, della legge 28 dicembre 2015, n. 208).

Il riferimento alla “partecipazione attiva” all’impresa agricola non sembra aggiungere niente rispetto alla qualifica di “coadiuvante”, poiché tale non potrebbe essere chi non partecipa attivamente all’impresa. Qualche dubbio si potrebbe invece avanzare sull’appartenenza al medesimo nucleo familiare, che potrebbe essere riscontrata anche in mancanza di convivenza anagrafica. Sul punto è dunque auspicabile un chiarimento da parte dell’Agenzia delle entrate.

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Resale of public residential housing

La situazione attuale
Alcune recenti sentenze della Corte di Cassazione hanno modificato l’interpretazione, precedentemente consolidata, delle regole sulla rivendita delle abitazioni costruite nell’ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica.
Secondo la nuova interpretazione della Suprema Corte, il tetto massimo al prezzo di rivendita (o al canone di locazione) degli alloggi di edilizia residenziale pubblica convenzionata è ancora in vigore, nonostante la legge Ferrarini-Botta avesse abrogato, già dal 15 marzo 1992, i vincoli previsti dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.
Per rimuovere il limite al prezzo di rivendita (o al canone di locazione), è dunque necessario stipulare una nuova convenzione tra il proprietario e il Comune, che può prevedere anche il pagamento di un corrispettivo a favore del Comune stesso.
I Comuni si sono adeguati a questa nuova interpretazione, modificando anche le delibere precedentemente assunte su questa materia.
Chi intende vendere un’abitazione che è stata costruita nell’ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica, ha pertanto due possibilità: vendere a un prezzo non superiore a quello determinato in base ai criteri stabiliti dalla convenzione (e normalmente inferiore al valore di mercato dell’abitazione), oppure stipulare, con atto notarile, una nuova convenzione con il Comune, eventualmente pagando il corrispettivo stabilito dalle delibere comunali, in modo di poter poi vendere l’abitazione al prezzo liberamente concordato con l’acquirente.

L’edilizia residenziale pubblica
Le norme che regolano l’edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata sono state introdotte per consentire ai soggetti aventi determinati requisiti (legati essenzialmente al reddito e alla composizione del nucleo famigliare) di acquisire la proprietà di un’abitazione a condizioni più favorevoli di quelle di mercato, grazie alla stipula di una convenzione tra il Comune e la società costruttrice, che riceve l’assegnazione di specifiche aree destinate all’edificazione di questo tipo di alloggi, e gode della riduzione dei contributi da versare per la costruzione.
Grazie a queste agevolazioni, la vendita degli alloggi da parte del costruttore può avvenire a un prezzo ridotto, a favore degli acquirenti aventi i requisiti previsti dalla legge.
Per evitare speculazioni, la legge ha previsto limitazioni alla possibilità di rivendita degli alloggi acquisiti in questo modo (e alla loro locazione). Queste limitazioni sono state riportate nelle convenzioni, e di norma richiamate anche nei successivi atti di rivendita degli alloggi da parte dei privati.
L’interpretazione di queste regole è però resa difficile dalle numerose modifiche apportate dal legislatore nel corso degli anni, spesso in modo approssimativo e non coordinato.

I limiti originari della legge 865/1971
I limiti previsti dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 prevedevano:
– un periodo iniziale in cui la rivendita e la locazione dell’alloggio non erano consentite, salvo eccezioni legate a situazioni particolari;
– la successiva possibilità di rivendere l’alloggio (o concederlo in locazione) soltanto a favore di soggetti aventi i requisiti previsti dalla legge per l’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica (requisiti soggettivi);
– un limite massimo del prezzo di rivendita dell’alloggio (o del canone di locazione), stabilito sulla base di criteri indicati dalla legge o dalla convenzione.
La legge 22 ottobre 1971, n. 865, prevedeva originariamente, per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà, il divieto di rivendita per i primi dieci anni dal rilascio della licenza di abitabilità; successivamente l’alloggio poteva essere rivenduto soltanto ai soggetti in possesso dei requisiti previsti dalla legge per l’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, e al prezzo massimo stabilito dalla legge.
In caso di violazione di questi limiti, era prevista la nullità dell’atto di rivendita.
Le stesse limitazioni erano abitualmente previste dalle convenzioni per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in diritto di superficie, pur in mancanza di una specifica disciplina legislativa. In questo caso, però, si riteneva trattarsi di semplici divieti contrattuali di rivendita, con effetti solo tra le parti (quelle che hanno firmato la convenzione o sono subentrate nella stessa) e non nei confronti dei terzi, e che non possono incidere sulla validità del contratto di vendita eventualmente stipulato, cioè non possono in nessun caso determinarne la nullità, ma possono soltanto far sorgere un obbligo al risarcimento da parte del venditore per l’inadempimento di un impegno assunto nei confronti del Comune.

L’abrogazione dei limiti della legge 865/1971
Le norme di legge che prevedevano il divieto di alienazione sono state abrogate con effetto dal 15 marzo 1992 (art. 23 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, la cosiddetta legge “Ferrarini-Botta”, modificato dall’art. 3 della legge 28 gennaio 1994, n. 85).
Si era quindi diffusa l’interpretazione, inizialmente confermata anche dalla Corte di Cassazione, secondo cui gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà potevano essere rivenduti in qualsiasi momento (salva l’applicazione del divieto di rivendita per i primi cinque anni, in presenza di un mutuo agevolato concesso per l’acquisto dell’alloggio), a chiunque (senza più necessità di rispettare i requisiti soggettivi), ma anche a qualsiasi prezzo, cioè senza più dover rispettare un prezzo massimo per la rivendita.
Ciò valeva sia per i vincoli previsti da “convenzioni PEEP” stipulate ai sensi della legge 22 ottobre 1971, n. 865, anche prima del 15 marzo 1992 (Cass. 10 novembre 2008, n. 26915), sia per quelle stipulate ai sensi della legge 1977, n. 10, la cosiddetta “legge Bucalossi” (Cass. 4 aprile 2011, n. 7630; Cass. 2 ottobre 2000, n 13006).
Essendo venuti meno i vincoli previsti dalla legge, rimanevano in vigore soltanto le limitazioni eventualmente disposte dalle convenzioni stipulate tra il Comune e la società costruttrice, sia per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà (se la convenzione, pur essendo stipulata prima del 15 marzo 1992, conteneva disposizioni che si discostavano dalla disciplina legale, oppure se la convenzione era stata stipulata a partire dal 15 marzo 1992, dopo l’abrogazione dei limiti di legge), sia per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in diritto di superficie (per i quali, in mancanza di una specifica disciplina legislativa, non poteva che trattarsi di limitazioni contrattuali).
In ogni caso, queste limitazioni potevano produrre effetti solo tra le parti e non nei confronti dei terzi, e non potevano incidere sulla validità del contratto di vendita eventualmente stipulato, cioè non potevano determinarne la nullità, ma soltanto far sorgere un obbligo al risarcimento da parte del venditore per l’inadempimento di un impegno assunto nei confronti del Comune.

Rimuovere i limiti alla rivendita con l’accordo del Comune
In seguito la legge ha previsto la possibilità di rimuovere il vincolo relativo al prezzo massimo di rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata, stipulando con il Comune un atto di modifica della convenzione originaria, a fronte del pagamento di un corrispettivo (art. 5 comma 4-bis del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito nella legge 12 luglio 2011, n. 106, che ha introdotto i commi 49-bis e 49-ter all’art. 31 della legge 448/1998).
Il corrispettivo doveva essere stabilito con decreto ministeriale, ma la competenza a determinare il corrispettivo è stata poi attribuita direttamente ai singoli Comuni (art. 29, comma 16-undecies, del decreto legge 29 dicembre 2011, n. 216, aggiunto dalla legge di conversione 24 febbraio 2012, n. 14).
Diversi Comuni hanno assunto delibere per consentire l’esercizio di questo diritto. Per esempio, il Comune di Pavia ha assunto la delibera n. 56/12 dell’11 dicembre 2012. In seguito alla stipula della convenzione modificativa, è possibile vendere l’alloggio a qualsiasi persona e per qualsiasi prezzo, senza alcun limite.

Il limite massimo al prezzo di rivendita
Recentemente la Corte di Cassazione, modificando il proprio precedente orientamento, ha affermato l’applicabilità del limite massimo al prezzo di rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata, nonostante l’abrogazione dei vincoli previsti dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, che secondo la nuova interpretazione della Suprema Corte avrebbe comportato il venir meno del divieto di alienazione decennale e dei requisiti soggettivi per i successivi acquirenti, ma non del prezzo massimo di rivendita.
Secondo la Corte di Cassazione, ciò si ricava dal decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, che ha introdotto la possibilità di rimuovere il vincolo relativo al prezzo massimo di rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata. La Suprema Corte ha fatto notare che se la legge ha previsto la possibilità di rimuovere il vincolo, ciò significa che il vincolo del prezzo massimo di rivendita è ancora in vigore, e può essere eliminato soltanto per effetto di apposita convenzione (da redigere nella forma di atto pubblico, e soggetta a trascrizione), e in mancanza di questa il vincolo segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita (Cass. SS.UU. 16 settembre 2015, n. 18135; Cass. 3 gennaio 2017, n. 21; Cass. 4 dicembre 2017 n. 28949).
La Corte di Cassazione si è pronunciata relativamente a casi di rivendita della piena proprietà, ma nelle motivazioni ha affermato la validità di queste argomentazioni anche per la rivendita di alloggi assegnati in piena proprietà.
La nuova interpretazione fornita dalla Suprema Corte è stata oggetto di critiche da parte della dottrina, ma la sua autorevolezza deve indurci alla massima prudenza nell’affrontare questi argomenti.
Molti Comuni, tra cui il Comune di Pavia, hanno già adottato nuove delibere, modificando quelle precedenti in conformità alla nuova interpretazione della Corte di Cassazione, affermando la necessità di stipulare una specifica convenzione per rimuovere il vincolo del prezzo massimo nella rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata.

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Preliminary Sales Contract

Il contratto preliminare di compravendita autenticato dal notaio consente all’acquirente di evitare qualsiasi rischio, garantendogli la certezza di acquisire la proprietà dell’immobile, e la sicurezza di non perdere la somma versata come acconto o caparra, grazie alla trascrizione nei registri immobiliari.

Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è l’accordo con cui venditore e acquirente rispettivamente si impegnano a vendere e ad acquistare un immobile.

Il contratto preliminare può essere una semplice scrittura privata, firmata dalle parti, ma può anche essere autenticato dal notaio, assumendo tutt’altro valore.

Il contratto preliminare autenticato dal notaio, oltre a essere registrato all’Agenzia delle entrate, è anche trascritto nei Registri Immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente si dice che è “opponibile nei confronti dei terzi”). Ciò significa che il promittente venditore non può vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non possono iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. L’immobile è dunque al sicuro anche contro l’eventuale iscrizione di ipoteca da parte dell’Agenzia delle entrate per debiti del venditore (che sarebbe un ostacolo al contratto definitivo se il compromesso non fosse stato trascritto).

Dal momento della trascrizione del compromesso, l’immobile è “prenotato” dal futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti.

Ricordiamo però che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.

L’intervento del notaio nella fase preliminare consente inoltre di evidenziare subito gli eventuali problemi che altrimenti emergerebbero solo dai controlli eseguiti prima del rogito definitivo. Prima della stipula del contratto preliminare, il notaio può eseguire tutti i controlli sul venditore, per verificare che sia l’effettivo proprietario dell’immobile (anche per quanto riguarda il diritto di famiglia) e sull’assenza di ipoteche, pignoramenti e di qualsiasi vincolo o gravame pregiudizievole. Può inoltre acquisire la documentazione sulla situazione urbanistica dell’immobile (titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilità, etc.), le planimetrie e la documentazione catastale, e se necessario può suggerire una verifica da parte di un tecnico di fiducia. In questa sede, inoltre, possono essere affrontati i problemi derivanti da eventuali diritti di prelazione.

La trascrizione del compromesso garantisce anche un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal venditore all’acquirente (per esempio la restituzione dell’acconto o del doppio della caparra), quindi se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito, l’acquirente è garantito da un meccanismo simile all’ipoteca.

La trascrizione del contratto preliminare, infine, elimina il rischio che una formalità pregiudizievole sia trascritta o iscritta dopo la stipula dell’atto di compravendita, nei tempi tecnici che intercorrono prima della sua trascrizione nei registri Immobiliari.

La trascrizione del contratto preliminare è sicuramente opportuna quando l’acquirente versa una caparra o un acconto di una certa entità, oppure quando deve trascorrere un certo periodo di tempo tra la firma del compromesso e il rogito definitivo, e quando il venditore svolge attività d’impresa, soggetta al rischio di fallimento o di azioni di terzi, o comunque si ha motivo di temere azioni da parte dei creditori del venditore. E’ comunque consigliabile quando si tratta di operazioni immobiliari di grande rilevanza (per esempio l’acquisto di tenute agricole o immobili di pregio). Nelle altre ipotesi, l’opportunità della trascrizione può essere valutata con l’assistenza del notaio di fiducia.

Per ottenere tutti questi vantaggi, l’acquirente può avere interesse a sostenere il costo della trascrizione del contratto preliminare. La trascrizione comporta l’applicazione dell’imposta ipotecaria di 200 euro, della tassa di trascrizione di 35 euro e delle tasse e contributi da versare all’archivio notarile, oltre all’onorario del notaio. L’imposta di registro (200 euro più il 3% dell’acconto o lo 0,5% della caparra) è invece la stessa che dovremmo pagare per il compromesso non autenticato, che dovrebbe comunque essere registrato. Le spese per le visure ipotecarie e catastali devono essere anticipate al momento della firma del compromesso, ma le pagheremmo comunque al momento del contratto definitivo. Il costo di un contratto preliminare autenticato dal notaio e trascritto nei Registri Immobiliari è dunque ampiamente compensato dai suoi vantaggi in termini di sicurezza.

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The resale of housing of conventioned building – The public housing

Le norme che regolano l’edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata sono state introdotte per consentire ai soggetti aventi determinati requisiti (legati essenzialmente al reddito e alla composizione del nucleo famigliare) di acquisire la proprietà di un’abitazione a condizioni più favorevoli di quelle di mercato, grazie alla stipula di una convenzione tra il Comune e la società costruttrice, che riceve l’assegnazione di specifiche aree destinate all’edificazione di questo tipo di alloggi, e gode della riduzione dei contributi da versare per la costruzione.
Grazie a queste agevolazioni, la vendita degli alloggi da parte del costruttore può avvenire a un prezzo ridotto, a favore degli acquirenti aventi i requisiti previsti dalla legge.
Per evitare speculazioni, sono state previste limitazioni alla possibilità di rivendita degli alloggi acquisiti in questo modo (e alla loro locazione). Queste limitazioni sono state riportate nelle convenzioni, e di norma richiamate anche nei successivi atti di rivendita degli alloggi da parte dei privati.
L’interpretazione di queste regole è però resa difficile dalle numerose modifiche apportate dal legislatore nel corso degli anni, spesso in modo approssimativo e non coordinato.

I limiti originari della legge 865/1971

I limiti previsti dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 avevano per oggetto:
– un periodo iniziale in cui la rivendita e la locazione dell’alloggio non erano consentite, salvo eccezioni legate a situazioni particolari;
– la successiva possibilità di rivendere l’alloggio (o concederlo in locazione) soltanto a favore di soggetti aventi i requisiti previsti dalla legge per l’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica (requisiti soggettivi);
– un limite massimo del prezzo di rivendita dell’alloggio (o del canone di locazione), stabilito sulla base di criteri indicati dalla legge o dalla convenzione.
La legge 22 ottobre 1971, n. 865, prevedeva originariamente, per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà, il divieto di rivendita per i primi dieci anni dal rilascio della licenza di abitabilità; successivamente l’alloggio poteva essere rivenduto soltanto ai soggetti in possesso dei requisiti previsti dalla legge per l’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, e al prezzo massimo stabilito dalla legge. In caso di violazione di questi limiti, era prevista la nullità dell’atto di rivendita.
Le stesse limitazioni erano abitualmente previste dalle convenzioni per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in diritto di superficie, pur in mancanza di una specifica disciplina legislativa. In questo caso, però, si riteneva trattarsi di semplici divieti contrattuali di rivendita, con effetti solo tra le parti (quelle che hanno firmato la convenzione o sono subentrate nella stessa) e non nei confronti dei terzi, e che non possono incidere sulla validità del contratto di vendita eventualmente stipulato, cioè non possono in nessun caso determinarne la nullità, ma possono soltanto far sorgere un obbligo al risarcimento da parte del venditore per l’inadempimento di un impegno assunto nei confronti del Comune.

L’abrogazione dei limiti della legge 865/1971

Le norme di legge che prevedevano il divieto di alienazione sono state successivamente abrogate con effetto dal 15 marzo 1992 (art. 23 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, la cosiddetta legge “Ferrarini-Botta”, modificato dall’art. 3 della legge 28 gennaio 1994, n. 85).
Si era quindi diffusa l’interpretazione, confermata anche dalla Corte di Cassazione, secondo cui gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà potevano essere rivenduti in qualsiasi momento (salva l’applicazione del divieto di rivendita per i primi cinque anni, in presenza di un mutuo agevolato concesso per l’acquisto dell’alloggio), a chiunque (senza più necessità di rispettare i requisiti soggettivi), ma anche a qualsiasi prezzo, cioè senza più dover rispettare un prezzo massimo per la rivendita.
Ciò valeva sia per i vincoli previsti da “convenzioni PEEP” stipulate ai sensi della legge 22 ottobre 1971, n. 865, anche prima del 15 marzo 1992 (Cass. 10 novembre 2008, n. 26915), sia per quelle stipulate ai sensi della legge 1977, n. 10, la cosiddetta “legge Bucalossi” (Cass. 4 aprile 2011, n. 7630; Cass. 2 ottobre 2000, n 13006).
Essendo venuti meno i vincoli previsti dalla legge, rimanevano in vigore soltanto le limitazioni eventualmente disposte dalle convenzioni stipulate tra il Comune e la società costruttrice, sia per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in proprietà (se la convenzione, pur essendo stipulata prima del 15 marzo 1992, conteneva disposizioni che si discostavano dalla disciplina legale, oppure se la convenzione era stata stipulata a partire dal 15 marzo 1992, dopo l’abrogazione dei limiti di legge), sia per gli alloggi di edilizia convenzionata assegnati in diritto di superficie (per i quali, in mancanza di una specifica disciplina legislativa, non poteva che trattarsi di limitazioni contrattuali).
In ogni caso, queste limitazioni potevano produrre effetti solo tra le parti e non nei confronti dei terzi, e non potevano incidere sulla validità del contratto di vendita eventualmente stipulato, cioè non potevano determinarne la nullità, ma soltanto far sorgere un obbligo al risarcimento da parte del venditore per l’inadempimento di un impegno assunto nei confronti del Comune.

Rimuovere i limiti alla rivendita con l’accordo del Comune

Successivamente la legge ha previsto la possibilità di rimuovere il vincolo relativo al prezzo massimo di rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata, stipulando con il Comune un atto di modifica della convenzione originaria, a fronte del pagamento di un corrispettivo (art. 5 comma 4-bis del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito nella legge 12 luglio 2011, n. 106, che ha introdotto i commi 49-bis e 49-ter all’art. 31 della legge 448/1998).
Inizialmente questo corrispettivo doveva essere determinato con decreto ministeriale, ma in seguito la competenza a determinare il corrispettivo è stata attribuita direttamente ai singoli Comuni (art. 29, comma 16-undecies, del decreto legge 29 dicembre 2011, n. 216, aggiunto dalla legge di conversione 24 febbraio 2012, n. 14).
Diversi Comuni hanno assunto delibere per consentire l’esercizio di questo diritto. Per esempio, il Comune di Pavia ha assunto la delibera n. 56/12 dell’11 dicembre 2012. In seguito alla stipula della convenzione modificativa, è possibile vendere l’alloggio a qualsiasi persona e per qualsiasi prezzo, senza alcun limite.

Il limite massimo al prezzo di rivendita

Recentemente la Corte di Cassazione, modificando il proprio precedente orientamento, ha affermato l’applicabilità del limite massimo al prezzo di rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata, nonostante l’abrogazione dei vincoli previsti dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, che secondo la nuova interpretazione della Suprema Corte avrebbe comportato il venir meno del divieto di alienazione decennale e dei requisiti soggettivi per i successivi acquirenti, ma non del prezzo massimo di rivendita.
Secondo la Corte di Cassazione, ciò si ricava dal decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, che ha introdotto la possibilità di rimuovere il vincolo relativo al prezzo massimo di rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata. La Suprema Corte ha fatto notare che se la legge ha previsto la possibilità di rimuovere il vincolo, ciò significa che il vincolo del prezzo massimo di rivendita è ancora in vigore, e può essere eliminato soltanto per effetto di apposita convenzione (da redigere nella forma di atto pubblico, e soggetta a trascrizione), e in mancanza di questa il vincolo segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita (Cass. SS.UU. 16 settembre 2015, n. 18135; Cass. 3 gennaio 2017, n. 21; Cass. 4 dicembre 2017 n. 28949).
La Corte di Cassazione si è pronunciata relativamente a casi di rivendita della piena proprietà, ma nelle motivazioni ha affermato la validità di queste argomentazioni anche per la rivendita di alloggi assegnati in piena proprietà.
La nuova interpretazione fornita dalla Suprema Corte è stata oggetto di critiche da parte della dottrina, ma la sua autorevolezza deve indurci alla massima prudenza nell’affrontare questi argomenti.
Alcuni Comuni hanno già adottato nuove delibere in conformità alla nuova interpretazione della Corte di Cassazione, confermando la necessità di stipulare una specifica convenzione per rimuovere il vincolo del prezzo massimo nella rivendita degli alloggi di edilizia convenzionata. Altri Comuni, tra cui il Comune di Pavia, stanno valutando come modificare le delibere precedentemente assunte in questa materia.

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New perspectives for the trust in Italy.

Il trust è un istituto giuridico che consente di affidare alcuni beni a un soggetto mantenendoli separati dal suo patrimonio personale, in modo che siano destinati a una determinata finalità, nell’interesse del beneficiario, o a perseguire uno scopo.
Il trust è stato sviluppato negli ordinamenti giuridici anglosassoni, che presentano significative differenze rispetto al nostro, ma è stato riconosciuto anche in Italia dal 1° gennaio 1992, con la ratifica della “Convenzione sulla legge applicabile ai trusts e sul loro riconoscimento” adottata a L’Aja il 1º luglio 1985 (legge 16 ottobre 1989, n. 364).

Nel trust ci sono tre figure fondamentali: il “disponente” (in inglese “settlor”), che costituisce il trust con un atto unilaterale, il “fiduciario” (ormai comunemente indicato, anche in Italia, con il termine inglese “trustee”), che riceve i beni, ne diviene proprietario e li amministra nell’interesse altrui, e il “beneficiario” (“beneficiary”), che è il soggetto nel cui interesse è costituito il trust. Si distingue abitualmente tra “beneficiari del reddito”, ovvero i soggetti destinati a conseguire le utilità che siano ritraibili dai beni in trust e “beneficiari del fondo” o “beneficiari finali”, ovvero i soggetti cui saranno trasferiti, al termine del trust, i beni che ne sono oggetto. I beneficiari possono essere individuati nell’atto istitutivo o successivamente, da parte del disponente o di un terzo. Essi possono essere identificati nominativamente o come appartenenti a una certa categoria. I beneficiari possono anche mancare, nei cosiddetti “trust di scopo”, creati per perseguire uno scopo determinato, di solito caritatevole (“charitable trust”).

E’ frequente la presenza di un “guardiano” (“protector”), che controlla l’operato del trustee. L’atto costitutivo del trust può prevedere anche la necessità dell’autorizzazione del guardiano per il compimento di alcuni specifici atti da parte del trustee.
La separazione patrimoniale che caratterizza i beni oggetto del trust consente di evitare che essi possano essere aggrediti dai creditori, sia del disponente (che non ne è più proprietario), sia del beneficiario (che non ne è ancora proprietario), ma anche del trustee, poiché si tratta di beni separati dal suo patrimonio personale. I beni costituiti in trust possono dunque essere aggrediti solo dai creditori del trust.

E’ importante, però, tenere presente che la separazione patrimoniale è solo una conseguenza della costituzione del trust, e non può mai esserne la ragione. Un trust, per essere valido, deve anzitutto avere una sua finalità (che sia considerata meritevole di tutela dal nostro ordinamento giuridico), e non può mai essere costituito al solo fine di ottenere la separazione patrimoniale, cioè per ragioni di protezione del patrimonio.

Negli anni scorsi, in Italia, ci sono stati diversi tentativi di costituire trust per al solo scopo di difendere il proprio patrimonio dai creditori, oppure ottenere indebiti vantaggi fiscali. Questi trust sono stati però dichiarati nulli, o quantomeno inesistenti e inefficaci nei confronti dei creditori e del fisco, da numerose sentenze, anche della Corte di Cassazione.
Proprio per questa ragione si è diffusa, nel nostro ordinamento giuridico, una certa diffidenza verso il trust, che era visto come uno strumento utilizzato da chi non voleva pagare i propri debiti, oppure voleva evadere le imposte.

La situazione è cambiata dal 1° gennaio 2017 grazie alla legge 22 giugno 2016, n. 112, nella quale il legislatore italiano ha riconosciuto espressamente la legittimità e gli effetti giuridici di separazione patrimoniale del trust.
Questa legge, che ha introdotto nuove agevolazioni per favorire l’assistenza, la cura e la protezione dei soggetti con grave disabilità, promuove esplicitamente la costituzione di trust, e questo riconoscimento legislativo produce effetto anche al di fuori dello specifico ambito trattato dal legislatore, eliminando ogni dubbio sulla legittimità di questo strumento nel nostro ordinamento giuridico.

Continua però a mancare, nella legislazione italiana, una disciplina specifica del trust, e ciò rende necessario il rinvio a una legge straniera per la sua regolamentazione. La scelta della legge applicabile è un aspetto molto delicato, che non deve essere sottovalutato per le conseguenze che può avere sul funzionamento del trust costituito in Italia, ma anche sulla sua stessa validità.

Deve essere comunque chiaro che un trust può essere costituito soltanto per il perseguimento di una specifica finalità, e che questa finalità non può consistere nella protezione del patrimonio del disponente dai creditori. La separazione patrimoniale garantita dal trust è un effetto della costituzione dei beni in trust, che garantisce la destinazione dei beni costituiti in trust alla finalità indicata dal disponente, ma non può essere la motivazione della nascita del trust, né può essere utilizzata a danno dei creditori o in frode al fisco.

Chi intende costituire un trust in Italia deve tenere conto sia delle disposizioni della legge scelta per regolamentare il trust (e della relativa giurisprudenza), sia delle norme dettate dalla Convenzione del L’Aja del 1° luglio 1985, e verificare infine la compatibilità delle clausole dell’atto costitutivo con le norme di ordine pubblico italiane, ma anche con le regole di carattere fiscale.
Ciò assume rilevanza nell’esame di diversi aspetti legati alla regolamentazione del trust, ma anche per verificare la stessa validità dell’atto costitutivo.

Negli ordinamenti che disciplinano il trust, si è evoluta nel tempo la nozione di trust simulato (“sham trust”), che si ha quando il disponente mantiene, anche in via di fatto, il controllo dei beni costituiti in trust, e ne dispone come cosa propria. Il trust simulato è nullo fin dall’origine, e i beni si considerano a tutti gli effetti di proprietà del disponente.
Anche la Convenzione richiede espressamente, al fine della sua applicazione, che i beni costituiti in trust siano posti sotto il controllo del trustee, nell’interesse di un beneficiario o per un fine determinato (art. 2 della Convenzione del L’Aja del 1° luglio 1985). E’ pertanto essenziale, al fine del riconoscimento del trust in Italia, che il disponente perda effettivamente il controllo sui beni costituiti in trust, che deve spettare soltanto al trustee. Secondo la Convenzione, il fatto che il disponente conservi alcuni diritti o alcune facoltà non è necessariamente incompatibile con l’esistenza di un trust, ma deve essere chiaro che il controllo spetta al trustee.

Oggi molti ordinamenti che disciplinano il trust consentono al disponente di riservarsi poteri rilevanti nella gestione del trust, ma ciò non può avvenire nei trust costituiti in Italia, perché la presenza di clausole di questo tipo rende impossibile il riconoscimento del trust ai sensi della Convenzione de L’Aja, per la quale è essenziale che il controllo dei beni in trust spetti al trustee.

Una volta formulato un atto costitutivo conforme alla legge applicabile, e passato il vaglio delle norme della Convenzione de L’Aja, occorre anche verificare che il trust non sia in contrasto con le norme di ordine pubblico italiane. Per esempio, un trust che avesse la finalità di aggirare norme inderogabili del diritto fallimentare, sarebbe considerato nullo perché in frode alla legge. E’ inoltre considerato nullo (perché privo di causa) un trust avente come unica finalità la creazione di un patrimonio separato da quello del disponente.

Viene messa in dubbio anche la possibilità di costituire, in Italia, un trust autodichiarato, cioè un trust nel quale il trustee è lo stesso disponente.
Il trust autodichiarato è considerato legittimo in alcuni degli ordinamenti giuridici che disciplinano il trust, ma secondo alcuni interpreti non soddisfa i requisiti per il riconoscimento previsti dalla Convenzione de L’Aja, poiché nel trust autodichiarato il disponente non perde il controllo sui beni costituiti in trust, ma lo conserva completamente, sia pure nella nuova veste di trustee. La riconoscibilità in Italia del trust autodichiarato è stata messa in dubbio anche dalla giurisprudenza, che ha spesso ritenuto illegittimo il trust nel quale il disponente mantiene la disponibilità dei beni.
Ricordiamo anche che l’Agenzia delle entrate considera inesistenti, sotto il profilo fiscale, i trust nei quali il disponente si riserva poteri rilevanti sull’amministrazione del patrimonio o sulla sua destinazione (cosiddetti “trust interposti”), con conseguente tassazione dei redditi in capo al disponente.

L’Agenzia delle entrate ha fornito alcune indicazioni circa l’applicazione al trust delle imposte dirette e indirette (circolari 6 agosto 2007, n. 48, 22 gennaio 2008, n. 3, e 27 dicembre 2010, n. 61).
Il trasferimento dei beni dal disponente al trustee è soggetto all’imposta di donazione con aliquota proporzionale (4%, 6% o 8%) calcolata in base al grado di parentela tra il disponente e il beneficiario (si applica l’aliquota massima se il beneficiario è indeterminato), oltre alle imposte ipotecarie e catastali (2% e 1%) se vengono trasferiti beni immobili. Sono comunque applicabili le franchigie previste per i parenti in linea retta, il coniuge, i fratelli e le sorelle e i portatori di handicap grave. Non è tassato, invece, il successivo trasferimento dei beni dal trustee al beneficiario.
Sotto il profilo delle imposte sul reddito il trust, quale soggetto passivo d’imposta, è tenuto ad adempiere gli specifici obblighi previsti per i soggetti Ires, a iniziare dall’obbligo di presentare annualmente la dichiarazione dei redditi. Inoltre il trust residente deve avere un proprio codice fiscale e, qualora eserciti attività commerciale, anche la partita Iva. Tutti gli adempimenti tributari del trust sono assolti dal trustee. I redditi del trust sono imputati direttamente ai beneficiari, quando questi sono specificamente individuati, e hanno diritto di pretendere dal trustee il pagamento della parte di reddito che viene a essi imputata (cosiddetto trust “trasparente”), mentre in caso contrario i redditi sono tassati in capo al trust (cosiddetto trust “opaco”).

Ricordiamo infine che il trust, in quanto atto a titolo gratuito, è sempre soggetto all’azione revocatoria ordinaria e fallimentare, quindi non può essere utilizzato in frode dei creditori, e ad esso si applica anche la norma che consente ai creditori che siano danneggiati da un atto del debitore che ha costituito un vincolo di indisponibilità o ha trasferito a titolo gratuito beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri, successivamente al sorgere del credito, di procedere all’esecuzione forzata (se muniti di titolo esecutivo) senza aver prima ottenuto una sentenza dichiarativa dell’inefficacia dell’atto, a condizione che trascrivano il pignoramento entro un anno dalla trascrizione dell’atto pregiudizievole (art. 2929-bis del codice civile, introdotto dal decreto legge 27 giugno 2015, n. 83).

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AGRICULTURE – The innovations of the 2018 budget law

Affitto di fondi rustici

La legge di bilancio 2018 ha esteso anche agli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola le norme di maggior tutela dettate dalla legge 3 maggio 1982, n. 203 per i contratti di affitto di fondi rustici ai coltivatori diretti (art. 1, comma 515, della legge 27 dicembre 2017, n. 205).
Ai contratti di affitto di fondi rustici agli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella gestione previdenziale agricola, si applica pertanto, dal 1° gennaio 2018, la disciplina di favore che era tradizionalmente riservata ai coltivatori diretti.
In particolare, ricordiamo che in base a queste norme la durata del contratto di affitto non può essere inferiore a quindici anni (art. 1 della legge 3 maggio 1982, n. 203), e che il contratto si rinnova tacitamente per un uguale periodo, in mancanza di disdetta comunicata da una delle parti almeno un anno prima della scadenza del contratto, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento (art. 4 della legge 3 maggio 1982, n. 203). La scadenza del contratto coincide normalmente con il termine dell’annata agraria, fissata al 10 novembre.
I contratti agrari “ultra novennali” (cioè di durata superiore a nove anni) sono validi ed efficaci non solo tra le parti ma pure nei confronti dei terzi, anche se non sono trascritti nei registri immobiliari e persino se non sono stipulati in forma scritta, ma solo verbalmente (art. 41 della legge 3 maggio 1982, n. 203) in espressa deroga alla disciplina generale del codice civile, che richiede la trascrizione nei registri immobiliari dei contratti di locazione e affitto “ultra novennali”, per la loro opponibilità ai terzi (art. 2643 c.c.). I contratti di affitto dei fondi agricoli, dunque, pur avendo per legge una durata minima di quindici anni, non devono essere trascritti nei registri immobiliari, e ciò rende più difficile per il terzo acquirente rilevarne la presenza e conoscerne le condizioni.
Le norme dettate in tema di affitto dei fondi agricoli sono definite come inderogabili, quindi le eventuali clausole dei contratti che contrastano con esse sono nulle e vengono automaticamente sostituite dalle disposizioni di legge (art. 58 della legge 3 maggio 1982, n. 203).
La legge stessa, però, consente di derogare validamente a tutte le sue disposizioni se il contratto è stipulato dalle parti con l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale, cioè delle associazioni di categoria a cui sono iscritti il proprietario e l’affittuario (art. 45 della legge 3 maggio 1982, n. 203). Grazie a questa norma è dunque possibile, per esempio, stipulare contratti di affitto per una durata inferiore a quindici anni, oppure escludendo il rinnovo tacito. Oggi, peraltro, la quasi totalità dei contratti di affitto di fondi agricoli è stipulata in questo modo.

Contratto di affiancamento in agricoltura e prelazione agraria

La legge di bilancio 2018 ha introdotto il contratto di affiancamento in agricoltura, al fine di favorire lo sviluppo dell’imprenditoria giovanile e agevolare il passaggio generazionale nella gestione dell’impresa agricola.
Per il triennio 2018-2020, i giovani di età compresa tra i diciotto e i quarant’anni, anche organizzati in forma associata, che non siano titolari del diritto di proprietà o di diritti reali di godimento su terreni agricoli e stipulino con imprenditori agricoli di cui all’articolo 2135 del codice civile o coltivatori diretti, di età superiore a sessantacinque anni o pensionati, un contratto di affiancamento, hanno accesso prioritario ai mutui agevolati (agevolazioni previste dal capo III del titolo I del decreto legislativo 21 aprile 2000, n. 185 – Misure in favore dello Sviluppo dell’imprenditorialità in agricoltura e del ricambio generazionale).
Il contratto di affiancamento deve essere allegato al piano aziendale presentato all’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA) e può prevedere un regime di miglioramenti fondiari anche in deroga alla legislazione vigente.
Il contratto di affiancamento impegna l’imprenditore agricolo o il coltivatore diretto a trasferire al giovane affiancato le proprie competenze nell’ambito delle attività agricole (di cui all’articolo 2135 del codice civile); impegna inoltre il giovane imprenditore agricolo a contribuire direttamente alla gestione, anche manuale, dell’impresa, d’intesa con il titolare, e ad apportare le innovazioni tecniche e gestionali necessarie alla crescita d’impresa.
L’affiancamento non può avere durata superiore ai tre anni e comporta in ogni caso la ripartizione degli utili di impresa tra il giovane e l’imprenditore agricolo, in percentuali comprese tra il 30 ed il 50 per cento a favore del giovane imprenditore.
Il contratto può stabilire il subentro del giovane imprenditore agricolo nella gestione dell’azienda, e in ogni caso prevede le forme di compensazione del giovane imprenditore in caso di conclusione anticipata del contratto.
Al giovane imprenditore è inoltre riconosciuto il diritto di prelazione agraria e il correlativo diritto di riscatto (di cui all’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590), in caso di vendita, per i sei mesi successivi alla conclusione del contratto di affiancamento.
Nel periodo di affiancamento, il giovane imprenditore è equiparato all’imprenditore agricolo professionale (art. 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99), pertanto se si tratta di persona fisica iscritta nella gestione previdenziale e assistenziale, può beneficiare delle agevolazioni tributarie in materia di imposizione indiretta e creditizie stabilite dalla normativa vigente a favore delle persone fisiche in possesso della qualifica di coltivatore diretto.

Esenzione contributi

Ricordiamo anche che i coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali (articolo 1, d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99), con età inferiore a quaranta anni, che si iscrivono alla previdenza agricola per la prima volta tra il 1º gennaio 2018 e il 31 dicembre 2018, hanno diritto all’esonero dal versamento del 100 per cento dell’accredito contributivo presso l’assicurazione generale obbligatoria per l’invalidità, la vecchiaia ed i superstiti per un periodo massimo di trentasei mesi, ferma restando l’aliquota di computo delle prestazioni pensionistiche.

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Revaluation of land and social equity extended to 30 June 2018

Sono stati riaperti i termini per la rivalutazione dei terreni (edificabili o con destinazione agricola) e delle partecipazioni sociali (non negoziate in mercati regolamentati) da parte di persone fisiche, pagando un’imposta sostitutiva dell’8% sul valore dei beni risultante dalla perizia di stima.
È possibile rivalutare i terreni e le partecipazioni posseduti al 1° gennaio 2018.
Il termine per il versamento dell’imposta sostitutiva è fissata al 30 giugno 2018.
La perizia di stima deve essere redatta ed asseverata entro il 30 giugno 2018.

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