La legge di stabilità per il 2016 ha finalmente risolto il problema di chi possiede già un’abitazione acquistata come “prima casa” e intende sostituirla con un’altra.
Fino al 31 dicembre 2015, per godere delle agevolazioni “prima casa” sull’acquisto della nuova abitazione era indispensabile vendere la vecchia casa prima di stipulare l’atto di compravendita della nuova casa, e ciò spesso risultava difficile, anche a causa della situazione del mercato immobiliare.
Dal primo gennaio 2016, invece, l’agevolazione “prima casa” è concessa anche a chi possiede ancora un’abitazione agevolata, a condizione che questa sia trasferita entro un anno dal nuovo acquisto (art. 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015 n. 208).
La nuova normativa prevede infatti che l’aliquota agevolata prevista per l’acquisto della “prima casa” si applichi anche agli atti di compravendita nei quali l’acquirente è proprietario di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che tale abitazione sia alienata (e quindi venduta, ma anche donata) entro un anno dalla data dell’atto.
In caso di mancata alienazione, viene recuperata l’imposta non pagata, con applicazione delle sanzioni e degli interessi.
Devono naturalmente essere presenti tutti gli altri requisiti previsti dalla legge per l’agevolazione “prima casa”, ma dalla formulazione della nuova norma sembra potersi ricavare che non impedisce l’applicazione dell’agevolazione la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune di quella che si sta acquistando, se si tratta della precedente “prima casa” che sarà alienata entro l’anno. Una diversa interpretazione risulterebbe infatti irragionevole.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la nuova disposizione, pur se introdotta nell’ambito della normativa sull’imposta di registro, si applica anche se il nuovo acquisto è soggetto a Iva (la disciplina Iva sulla prima casa, infatti, rinvia espressamente alle norme sull’imposta di registro).
L’Agenzia delle Entrate ritiene inoltre che la possibilità di alienare l’abitazione entro un anno si applichi anche agli acquisti per successione o donazione. In tal caso l’impegno ad alienare l’abitazione precedentemente agevolata deve essere inserito nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.
Contrariamente a quanto appariva da una prima lettura della nuova norma, l’Agenzia delle Entrate ritiene che il credito di imposta per il riacquisto della prima casa, di cui all’art. 7 della L. 448/98, spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui egli proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’abitazione precedentemente agevolata.
Ricordiamo infine che l’aspetto finanziario può essere gestito con un mutuo “ponte”, cioè stipulando un mutuo per finanziare l’acquisto della nuova casa, destinato ad essere estinto (in tutto o in parte) con il ricavato della vendita della vecchia abitazione, non appena si troverà un acquirente.
Il mutuo può essere garantito da ipoteca da iscrivere sulla nuova casa, oppure anche sulla vecchia, se abbiamo intenzione di cancellarla, estinguendo interamente il mutuo, al momento della vendita.
Notaio Paolo Tonalini
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