Increase from one to two years of the period to sell, or donate, the pre-possessed ‘first home’ and be able to benefit from the ‘first home’ relief by making the new purchase.
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto l’estensione da uno a due anni del periodo di tempo concesso per l’alienazione di immobili pre-posseduti, già acquistati con il beneficio della prima casa, senza che si perdano i benefici fiscali nel riacquisto.
La ratio dell’intervento normativo risiede nell’intento “di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione” nonché “rendere più elastica la fruizione dell’agevolazione”; pertanto, il cittadino, già titolare di un’altra abitazione acquistata fruendo delle agevolazioni “prima casa”, avrà tempo due anni dal riacquisto, e non più un solo anno, per alienare, a titolo oneroso o gratuito, l’abitazione pre-posseduta per poter mantenere i benefici fiscali prima casa in sede di nuovo acquisto e, ciò, anche nel caso in cui quest’ultimo avvenga per donazione o successione.
Di tale novità, denominata “alienazione infra-biennale postuma”, potranno beneficiare, non soltanto coloro che acquisteranno un immobile con le agevolazioni prima casa a partire dal 1° gennaio 2025, ma anche coloro per i quali non sia ancora decorso il termine dei 365 giorni successivi alla data del rogito e pertanto che abbiano già acquistato una prima casa nel 2024; non altrettanto, invece, per i cittadini per i quali il termine di un anno per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto sia già spirato prima della fine dell’anno scorso.
È bene evidenziare che tale modifica normativa non ha alcun riflesso sull’operatività delle vigenti norme in materia sia di credito di imposta (art. 7, comma 1, L. n. 448/1998) che di vendita prima dei cinque anni dell’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa (comma 4 della Nota II-bis) con conseguente decadenza, salvo che in taluni casi, dai benefici.
Entrambe le norme ora richiamate, incentrate sul riacquisto entro il termine, rimasto invariato, di un anno, sono state scritte, dunque, in riferimento all’ipotesi inversa, rispetto a quanto previsto in legge di bilancio, ovvero nel caso in cui il riacquisto avvenga dopo (e non prima) l’alienazione della prima casa. Ne consegue perciò che, nell’ipotesi prevista nella manovra (prima si riacquista e poi si vende), essendo che il riacquisto (che fa maturare il credito di imposta e/o che impedisce la decadenza) si verifica antecedentemente alla vendita dell’originaria prima casa, l’acquirente potrà godere del credito di imposta o avrà evitato la decadenza, una volta che sarà stato rispettato il nuovo termine di due anni (non più di un anno) concesso per questa alienazione, a nulla rilevando il termine annuale previsto per un evento che, ora, risulterà già verificato.
Esempio pratico:
– se Tizio, che aveva acquistato una “prima casa” nel 2023, acquista una seconda “prima casa” a gennaio 2025, impegnandosi ad alienare la prima “prima casa” entro due anni: potrà godere del credito di imposta in sede di riacquisto a gennaio 2025, e avrà tempo fino a gennaio 2027 per alienare la prima casa acquistata nel 2023 (in mancanza, gli saranno revocati agevolazione prima casa e il credito di imposta per il nuovo acquisto); l’alienazione entro gennaio 2027 (prima dello scadere dei cinque anni dall’acquisto della prima casa pre-posseduta) non comporterà decadenza dall’agevolazione all’epoca richiesta, se avrà destinato la nuova casa acquistata nel 2025 ad abitazione principale;
– se Tizio acquista una prima casa nel 2023, la vende il 31 gennaio 2025 e non riacquista altra prima casa entro il 31 gennaio 2026, decade dall’agevolazione richiesta nel 2023 e non potrà godere di credito di imposta in un successivo acquisto.
Hereditary divisions, no more obstacles to collation.
Una recente modifica legislativa consente oggi di evidenziare, nell’ambito delle divisioni ereditarie, la collazione dei beni oggetto di donazione, senza essere penalizzati dal punto di vista fiscale.
Ricordiamo che la collazione si applica, nel contesto di una successione legittima o testamentaria, quando si devono dividere i beni ereditari tra i coeredi (artt. 737 e seguenti del Codice Civile).
La collazione obbliga determinati eredi (in particolare i discendenti e il coniuge del defunto) a restituire alla massa ereditaria i beni mobili o immobili o le somme di denaro ricevute in vita dal defunto a titolo di donazione. Lo scopo è garantire una distribuzione equa dell’eredità.
A scelta di chi vi è obbligato, la collazione può avvenire in natura (per gli immobili, quando possibile), se l’erede restituisce fisicamente i beni donati alla massa ereditaria, oppure per imputazione, se l’erede non restituisce il bene, ma ne considera il valore nella divisione, riducendo la propria quota ereditaria. Non sono soggetti a collazione i beni donati con espressa dispensa da parte del donante
Fino allo scorso anno, secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle entrate, evidenziare la collazione nell’ambito di una divisione ereditaria faceva emergere, ai fini fiscali, un conguaglio che comportava una maggiore tassazione, spesso molto onerosa. Normalmente, dunque, la questione era regolata separatamente tra gli eredi, senza farlo risultare nell’ambito della divisione.
Oggi, invece, è possibile gestire con trasparenza nell’ambito della divisione ereditaria la collazione dei beni oggetto di donazione, senza fare emergere conguagli che comporterebbero una maggiore tassazione. La nuova norma dispone infatti che nelle divisioni ereditarie si tenga conto anche dei beni donati in vita dal defunto ai soggetti tenuti alla collazione, ai fini della determinazione della massa comune e delle quote di diritto, ma che tali beni non sono soggetti all’imposta di registro in sede di divisione (art. 34 del d.P.R. n. 131/1986, modificato dal d.lgs. n. 139/2024).
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Full exemption for inheritances.
Nell’applicazione dell’imposta di successione non si deve più tenere conto delle donazioni fatte in vita, che in precedenza andavano a erodere la franchigia. Dal 1 gennaio 2025 è infatti espressamente abrogato il comma 4 dell’art. 8 del D.Lgs. 346 del 31 ottobre 1990, che prevedeva appunto il cosiddetto “coacervo”, cioè il cumulo tra donatum e relictum al fine della determinazione dell’imposta di successione.
La legge recepisce dunque quanto espresso dall’Agenzia delle entrate nella Circolare 29/E del 19 ottobre 2023, che aveva recepito la più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. n. 24940 del 2016 e Cass. n. 758 del 2019).
Ciò significa che nell’ambito della successione ciascun erede o legatario avente diritto alla franchigia può goderne interamente, anche se la franchigia era già stata utilizzata per le donazioni fatte in vita dal defunto.
Le donazioni fatte precedentemente continuano a ridurre la franchigia utilizzabile per le donazioni successive, ai fini dell’applicazione dell’imposta di donazione (il cosiddetto coacervo “donativo”), ma l’Agenzia delle entrate ha finalmente chiarito che devono essere escluse le donazioni poste in essere tra il 25 ottobre 2001 e il 28 novembre 2006, periodo in cui la disciplina relativa all’imposta sulle successioni e donazioni era stata abrogata.
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The revaluation of land and shareholdings.
La rideterminazione del valore fiscale dei terreni (edificabili o agricoli) e dei titoli, quote o i diritti non negoziati nei mercati regolamentati di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali può avvenire entro il 30 novembre di ciascun anno, senza che sia più necessaria una proroga, come avveniva negli ultimi anni.
Lo prevede la legge di bilancio 2025, che ha reso permanente la possibilità di avvalersi di questa agevolazione, entro il 30 novembre di ogni anno, con riferimento ai terreni o alle partecipazioni sociali possedute al primo gennaio dell’anno in corso.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva è stata però ulteriormente aumentata al 18% (nel 2024 era del 16%) rendendo un po’ meno conveniente l’operazione.
Per avvalersi dell’agevolazione occorre dunque asseverare la perizia entro il 30 novembre di ciascun anno, e pagare l’imposta sostitutiva del 18% (o almeno la prima rata) entro la stessa data.
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