Agricultural companies and land pre-emption
La prelazione agraria era storicamente riservata ai coltivatori diretti, e da ciò derivava l’impossibilità di riconoscere questo diritto alle società agricole, che non possono avere tale qualifica, riservata alle persone fisiche.
La situazione è cambiata con la riforma dell’impresa agricola e le modifiche successive. Oggi esistono infatti alcuni casi in cui la prelazione agraria spetta anche alla società agricole.
Anzitutto, hanno diritto alla prelazione agraria le società agricole di persone in cui almeno la metà dei soci ha la qualifica di coltivatore diretto. La riforma dell’impresa agricola (d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, modificato dal d.lgs.27 maggio 2005, n. 101) ha infatti previsto il diritto di prelazione per l’acquisto dei terreni condotti in affitto o confinanti alle società agricole di persone (società semplici, s.n.c., s.a.s.) in cui almeno la metà dei soci è in possesso della qualifica di coltivatore diretto come risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all’art. 2188 e seguenti del codice civile. In questo caso, dunque, deve essere presente un collegamento con la figura del coltivatore diretto, a cui era tradizionalmente riservato il diritto di prelazione. Ciò che conta è il numero dei soci, indipendentemente dalla loro quota di partecipazione, poiché il legislatore non ha fatto riferimento alla metà del capitale sociale, ma alla metà dei soci (da calcolare dunque per teste).
È inoltre espressamente previsto che la qualifica di coltivatore diretto deve risultare dall’iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all’art. 2188 e seguenti del codice civile, un requisito che non è invece richiesto per l’esercizio del diritto di prelazione da parte del coltivatore diretto quale persona fisica. Ricordiamo infatti che la giurisprudenza consolidata sulla prelazione agraria ha ritiene irrilevante, ai fini della qualifica di coltivatore diretto, l’iscrizione al registro delle imprese, come in altri albi o elenchi, facendo riferimento solo all’esercizio di fatto dell’attività agricola.
Il diritto di prelazione dell’affittuario spetta inoltre alle cooperative agricole di coltivatori della terra (art. 16 della legge 14 agosto 1971 n. 817). In questo caso imprenditore agricolo è la cooperativa, non i singoli soci, che possono anche non essere coltivatori diretti ma braccianti agricoli (Cass. 18 giugno 1996 n. 5577; Cass. 13 gennaio 1986, n. 151). La lettera della legge fa riferimento solo al diritto di prelazione dell’affittuario, richiamando espressamente l’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e tale è l’opinione prevalente, ma alcuni interpreti ritengono che si applichi anche alla prelazione del confinante (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817).
Il diritto di prelazione agraria è stato poi esteso alle cooperative di imprenditori agricoli che utilizzano, per lo svolgimento delle attività di cui all’articolo 2135 del codice civile, prevalentemente prodotti dei soci, ovvero forniscono prevalentemente ai soci beni e servizi diretti alla cura e allo sviluppo del ciclo biologico (considerate imprenditori agricoli ai sensi dell’art. 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 22), quando almeno la metà degli amministratori e dei soci è in possesso della qualifica di coltivatore diretto, come risultante dall’iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui agli articoli 2188 e seguenti del codice civile (art. 7-ter del decreto legge 24 giugno 2014, n. 91, introdotto dalla legge di conversione 11 agosto 2014, n. 116).
In questo caso la legge fa espresso riferimento al diritto di prelazione di cui all’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e all’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, pertanto a questo tipo di cooperative agricole spetta il diritto di prelazione sia quale affittuario, sia quale confinante. Anche qui il legislatore ha fatto espresso riferimento all’iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese quale criterio per verificare la qualifica di coltivatore diretto, confermando una tendenza che potrebbe in futuro influenzare la giurisprudenza anche al di fuori dei casi in cui l’iscrizione al registro delle imprese è specificamente richiamata.
La giurisprudenza, in conformità all’interpretazione della dottrina prevalente, ha sinora ritenuto che non si possa applicare alle società agricole la norma che estende il diritto di prelazione del confinante all’imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola (art. 1, terzo comma, della legge 28 luglio 2016, n. 154, che ha introdotto il numero 2-bis nel primo comma dell’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817). Il riferimento generico all’imprenditore agricolo professionale sembra comprendere anche le società agricole, che come è noto possono ottenere la qualifica di imprenditore agricolo professionale, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, ma la norma che estende il diritto di prelazione richiede espressamente che l’imprenditore agricolo professionale sia “iscritto nella previdenza agricola”, e questa è una caratteristica specifica delle persone fisiche, che manca alle società.
La giurisprudenza di legittimità ha dunque affermato che le società agricole, pur avendo la qualifica di imprenditore agricolo professionale, non possono beneficiare del diritto di prelazione agraria per l’acquisto dei fondi confinanti (Cass. 27 novembre 2023, n. 32917).
Tale conclusione risulta in linea con l’orientamento, pacifico in giurisprudenza, secondo cui le ipotesi di prelazione e riscatto agrari sono considerate “tassative”, “di stretta interpretazione” e “non suscettibili di interpretazione estensiva” (si vedano, per esempio, Cass. 7 agosto 2023, n. 23989; Cass. 25 marzo 2016, n. 5952)
La discussione è stata riaperta dalla recente legge sull’imprenditoria agricola giovanile. L’art. 8 della legge 15 marzo 2024, n. 36, dispone infatti che ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione di cui all’articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, nel caso di più soggetti confinanti, sono preferiti i soggetti di cui all’articolo 2, comma 1 della legge 15 marzo 2024, n. 36, con priorità, tra di essi, nell’ordine, per quelli di cui alla lettera a), alla lettera b) e alla lettera c), e, a parità di condizioni, il soggetto che è in possesso di conoscenze e competenze adeguate ai sensi della normativa europea e della normativa nazionale di attuazione.
La legge fa dunque riferimento alle società di persone e società cooperative in cui almeno la metà dei soci è costituita da imprenditori agricoli di età superiore a diciotto e inferiore a quarantuno anni compiuti (lettera b) e alle società di capitali in cui almeno la metà del capitale sociale è sottoscritta da imprenditori agricoli di età superiore a diciotto e inferiore a quarantuno anni compiuti (lettera c) per attribuire loro una preferenza rispetto agli altri soggetti confinanti.
Questa disposizione sembra essere frutto di un difetto di coordinamento del legislatore, che ha richiamato la definizione di impresa agricola giovanile introdotta ai fini delle agevolazioni fiscali, ma non si può escludere che sia interpretata in modo tale da estendere il diritto di prelazione del confinante a soggetti a cui in precedenza tale diritto non spettava.
La formulazione della legge, dunque, potrebbe attribuire il diritto di prelazione del confinante alle società agricole aventi i requisiti di impresa agricola giovanile, facendo coincidere i requisiti per il diritto di prelazione con quelli previsti per la preferenza. In mancanza di un intervento interpretativo del legislatore, questi dubbi potranno essere risolti solo dalla giurisprudenza.
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New benefits for young agricultural entrepreneurs
Per i giovani imprenditori agricoli (imprenditori agricoli di età superiore a diciotto e inferiore a quarantuno anni compiuti, secondo la definizione dell’art. 2 della legge 15 marzo 2024, n. 36), aventi la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale e iscritti alla relativa gestione previdenziale, che acquistano o permutano terreni agricoli e loro pertinenze, l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale sono versate nella misura del 60 per cento di quelle, ordinarie o ridotte, previste dalla legislazione vigente (legge 15 marzo 2024, n. 36, art. 7).
Questa agevolazione si cumula con quelle già esistenti, e in particolare con quella per la piccola proprietà contadina, riducendo l’aliquota dell’imposta catastale allo 0,60% e le imposte fisse di registro e ipotecarie a 120 euro ciascuna. Per chi non volesse applicare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, l’imposta di registro è ridotta al 5,4% (con un minimo 600 euro) e le imposte fisse ipotecarie e catastali a 30 euro ciascuna.
Ricordiamo però che, secondo la definizione fornita dalla legge 15 marzo 2024, n. 36, l’impresa agricola giovanile deve svolgere esclusivamente le attività agricole di cui all’articolo 2135 del codice civile, ovvero l’attività di coltivazione del fondo, la selvicoltura, l’allevamento di animali e le attività connesse alle stesse. Ciò introduce, per le sole agevolazioni introdotte dalla suddetta legge, una limitazione ulteriore rispetto a requisiti ordinariamente richiesti per ottenere la qualifica di imprenditore agricolo professionale, che deve dedicare alle attività agricole, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo, e ricavare dalle attività agricole almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro.
L’esercizio non prevalente di altre attività, non connesse all’attività agricola, consente di ottenere la qualifica imprenditore agricolo professionale, ma non di godere delle nuove agevolazioni previste per i giovani imprenditori agricoli dalla legge 15 marzo 2024, n. 36.
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The Save Home decree allows for the regularization of minor building violations
Il decreto “Salva casa”, appena approvato dal Consiglio dei Ministri, semplifica la regolarizzazione delle difformità edilizie nelle abitazioni, modificando il testo unico sull’edilizia.
Le modifiche riguardano la documentazione amministrativa sullo stato legittimo degli immobili, l’ampliamento degli interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera, i cambiamenti di destinazione d’uso, la disciplina delle tolleranze (per gli interventi realizzati prima dell’entrata in vigore del decreto), e soprattutto possibilità di regolarizzare le parziali difformità, superando in alcuni casi la disciplina sulla doppia conformità.
Il decreto prevede che rientrino nelle tolleranze esecutive il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Nelle ipotesi di parziali difformità degli interventi dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, il decreto prevede che il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possa ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento. La richiesta del permesso di costruire o la SCIA in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformità.
Per la regolarizzazione dovrà essere pagata una sanzione compresa tra mille e 30.984 euro, in proporzione all’aumento del valore dell’immobile. Lo sportello unico edilizia del Comune potrà, comunque, subordinare la regolarizzazione all’esecuzione di interventi considerati essenziali per garantire il rispetto di norme igieniche, di sicurezza, di efficientamento energetico o di rimozione delle barriere architettoniche.
Sono sempre esclusi dalla regolarizzazione gli abusi totali, cioè la costruzione di fabbricati in totale assenza di titoli edilizi.
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