Capital gain on the sale of buildings or agricultural land, the substitute tax increases to 26%.
La legge di bilancio 2020 ha aumentato dal 20% al 26% l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza derivante dalla cessione di fabbricati o terreni agricoli acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni (ferma restando l’esenzione prevista per le abitazioni principali).
Ricordiamo che la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile da parte di una persona fisica è normalmente tassata nell’ambito della dichiarazione dei redditi, quindi le aliquote dipendono dal reddito complessivo del venditore. Normalmente si fa riferimento all’aliquota media dell’imposta sui redditi versata nei due anni precedenti.
In alcuni casi, però, la legge consente al venditore di pagare al momento dell’atto un’imposta sostitutiva delle ordinarie imposte sui redditi, facendone specifica richiesta al notaio prima della stipula. L’imposta è applicata dal notaio al momento dell’atto, e immediatamente versata al fisco per via telematica.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva è aumentata dal 20% al 26% dal primo gennaio 2020.
La nuova misura dell’aliquota rende meno conveniente la scelta per l’imposta sostitutiva, che deve essere valutata in base ai redditi del venditore. La scelta rimane conveniente sopratutto per chi ha redditi più alti.
La possibilità di chiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva è limitata all’ipotesi in cui la plusvalenza deriva dalla cessione di fabbricati o terreni agricoli acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni (ferma restando l’esenzione prevista per le abitazioni principali). Dal primo gennaio 2007, infatti, è stata esclusa dall’applicazione dell’imposta sostitutiva la plusvalenza derivante dalla vendita di terreni edificabili, che deve quindi essere sempre inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore.
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Here is the summary of the main regulatory changes relating to the agricultural company in force in 2020.
ESENZIONE IRPEF
E’ confermata anche per l’anno 2020 l’esenzione IRPEF dei redditi dominicali e agrari relativi ai terreni dichiarati da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola (art. 1, comma 183, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).
ESONERO CONTRIBUTIVO
Per promuovere l’imprenditoria giovanile in agricoltura è previsto l’esonero contributivo a favore dei coltivatori diretti e degli imprenditori agricoli professionali di età inferiore a quarant’anni, che si iscrivono per la prima volta alla previdenza agricola nel 2020. Ferma restando l’aliquota di computo delle prestazioni pensionistiche, l’esonero è previsto per un periodo massimo di ventiquattro 24 mesi (art. 1, comma 503, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).
ESENZIONE IMU
E’ confermata l’esenzione dall’IMU per i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole, indipendentemente dalla loro ubicazione (art. 1, comma 758, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).
Sono inoltre considerati come non edificabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali (art. 1, comma 741, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).
L’espressa menzione delle società agricole toglie ogni dubbio circa la spettanza dell’agevolazione.
VENDITE ISMEA E REGOLARITA’ EDILIZIA
Per favorire il ricambio generazionale in agricoltura è disposto che agli atti derivanti dalle procedure di vendita dei terreni da parte dell’ISMEA effettuate tramite procedura competitiva ad evidenza pubblica (stipulati ai sensi dell’articolo 13, comma 4-quater, del d.l. n. 193/2016) si applicano, relativamente ai fabbricati compresi nelle vendite, le norme di favore in materia di regolarità edilizia dettate per le vendite nell’ambito di procedure esecutive immobiliari
(art. 46, comma 5, d.P.R. n. 380/2001 e art. 40, sesto comma, legge 28 febbraio 1985, n. 47), che consentono, in caso di precedenti abusi edilizi, di presentare la domanda di sanatoria entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile (art. 1, comma 510, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).
IMPRENDITORIA FEMMINILE
Al fine di promuovere gligricolo, e favorire lo sviluppo dell’imprenditoria femminile in agricoltura, si prevede la possibilità di concessione di mutui a tasso zero, se stipulati per favorire lo sviluppo o il consolidamento di aziende agricole condotte da imprenditrici, attraverso investimenti nel settore agricolo e in quello della trasformazione e commercializzazione di prodotti agricoli (art. 1, comma 504, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).
GARANZIE PER L’INNOVAZIONE
E’ prevista la concessione di garanzie per un importo fino a 20.000 euro, a titolo gratuito, per l’innovazione nelle imprese agricole. La garanzia è offerta per il finanziamento di iniziative per lo sviluppo di tecnologie innovative, anche al fine contrastare e prevenire i danni causati dalla fauna selvatica alle imprese agricole, dell’agricoltura di precisione e delle nuove tecniche di irrigazione o la tracciabilità dei prodotti con tecnologie emergenti, comprese le tecnologie blockchain, l’intelligenza artificiale e l’internet delle cose, lo sviluppo di tecnologie innovative, dell’agricoltura di precisione o la tracciabilità dei prodotti con tecnologie blockchain (art. 1, comma 520 ,della legge 27 dicembre 2019, n. 160).
AGRICOLTURA BIOLOGICA
Al fine di dare attuazione a interventi a favore delle forme di produzione agricola a ridotto impatto ambientale e per la promozione di filiere e distretti di agricoltura biologica e di ogni attività a queste connessa, nello stato di previsione del Ministero delle politiche agricole alimentari e forestali è istituito un fondo denominato « Fondo per l’agricoltura biologica», con una dotazione pari a 4 milioni di euro per l’anno 2020 e a 5 milioni di euro annui a decorrere dall’anno 2021 (art. 1, comma 522, della legge 27 dicembre 2019, n. 160).
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Revaluation of building and agricultural land
Il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è stato riaperto dalla legge di bilancio 2020, che ha però aumentato l’imposta sostitutiva dal 10% all’11%.
Il termine per la rivalutazione è ora fissato al 30 giugno 2020. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione).
La data a cui deve fare riferimento la perizia è quella del 1° gennaio 2020. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è già proprietario di un terreno al 1° gennaio 2020, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.
Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della vendita. Ciò significa che se la vendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore, non c’è alcuna plusvalenza.
Per godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al 1° gennaio 2020. La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile).
Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 30 giugno 2020. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l’imposta sostitutiva, che oggi è pari all’11% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l’imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima.
Secondo la Corte di Cassazione la perizia si potrebbe asseverare anche dopo la vendita (sentenza 11062/13), ma l’agenzia delle entrate ritiene che la perizia deve sempre essere redatta prima della vendita del terreno. Il valore di perizia, infatti, è il valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso.
Un altro aspetto da considerare è quello dell’Imu, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell’imposta.
Ricordiamo che chi ha già in precedenza rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014, al primo gennaio 2015, al primo gennaio 2016, al primo gennaio 2017, al primo gennaio 2018 o al primo gennaio 2019) può rivalutarlo ancora, detraendo dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato.
E’ possibile operare la rideterminazione del valore del terreno anche al ribasso (se questo ha perso valore dopo la precedente rivalutazione), per evitare che l’acquirente del terreno debba pagare l’imposta di registro sul valore della vecchia perizia, anche se superiore al prezzo pagato per l’acquisto, ma in tal caso occorre pagare l’eventuale differenza tra la nuova imposta sostitutiva e quella già pagata.
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