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Rural houses, coming penalties for those who have not inserted in Land Registry buildings

L’Agenzia delle entrate ha comunicato che dalla fine del corrente mese di ottobre inizierà a notificare gli atti di contestazione, con applicazione delle sanzioni, per i fabbricati rurali ancora censiti al Catasto Terreni, che non sono stati dichiarati al Catasto Fabbricati ai sensi dell’art. 13, commi 14-ter e 14-quater, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 (nota prot. 213605 del 10/10/2017 della Direzione Centrale Catasto, Cartografia e Pubblicità Immobiliare).
L’Agenzia delle entrate ha tuttavia precisato che, al fine di porre in essere ogni possibile forma di collaborazione con i contribuenti e le categorie professionali, l’Ufficio potrà differire l’invio dell’atto di contestazione nei casi in cui il tecnico incaricato segnali che l’atto di aggiornamento è in corso di predisposizione e verrà presentato non oltre la metà del mese di novembre.
Chi non lo avesse ancora fatto, deve dunque incaricare subito un tecnico che provveda alla dichiarazione dei fabbricati rurali al Catasto Fabbricati. Il tecnico, segnalando entro fine del mese di ottobre l’incarico ricevuto, potrà eccezionalmente procedere all’accatastamento entro la metà del mese di novembre

Notaio Paolo Tonalini
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New rules for the sale of buildings under construction.

Nei giorni scorsi è stato definitivamente approvato il disegno di legge AS2681, recante «Delega al Governo per la riforma organica delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza», che contiene importanti novità anche sulla disciplina della vendita di fabbricati in costruzione (la cosiddetta vendita “sulla carta”).

La nuova legge, al fine di tutelare maggiormente gli acquirenti degli immobili non ancora terminati, delega il Governo a dettare norme che garantiscano un maggiore coinvolgimento del notaio, non soltanto al momento della stipulazione dell’atto definitivo di compravendita ma anche del contratto preliminare.

La delega prevede che siano introdotte queste regole:
1) il contratto preliminare avente per oggetto fabbricati in costruzione deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio;
2) il notaio deve verificare la consegna della fideiussione (al momento della firma del contratto preliminare) e della polizza assicurativa postuma decennale (al momento del rogito);
3) in caso di mancata consegna della polizza assicurativa postuma decennale il contratto di compravendita è nullo (nullità relativa del contratto).

Con l’emanazione del decreto legislativo delegato si completerà dunque la disciplina sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire, eliminando le lacune presenti nel d.lgs 122/2005.

Accanto alla maggior tutela dell’acquirente, si prospetta dunque la necessità di maggiore attenzione da parte dell’impresa, che dovrà essere in grado di procurarsi la fideiussione (e non una fideiussione qualsiasi, ma una fideiussione formulata in conformità alla legge) e fare in modo di ottenere la polizza assicurativa postuma decennale, poiché in caso contrario non potranno essere stipulati gli atti di compravendita.
Poiché il rilascio della polizza assicurativa postuma decennale richiede l’intervento della compagnia assicurativa fin dalla prima fase della costruzione (per la verifica in cantiere delle varie fasi di costruzione da parte del perito della compagnia), è opportuno che le imprese si attivino immediatamente per essere pronte al momento dell’entrata in vigore della nuova normativa.

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The power of attorney to sell without representation.

Il mandato ad alienare senza rappresentanza comporta il trasferimento dell’immobile a un soggetto di fiducia, il quale si intesta l’immobile con l’incarico di venderlo. Questo soggetto, di solito un familiare, viene incaricato di provvedere alla futura vendita dell’immobile, ma non in nome del mandante (come avviene di solito quando si utilizza una semplice procura a vendere), bensì in nome dello stesso mandatario. Per consentire al mandatario di vendere la casa in nome proprio (anche se per conto del mandante), il mandante gli trasferisce contestualmente la proprietà dell’immobile. Si tratta, dunque, di una forma di intestazione fiduciaria. Dopo la vendita dell’immobile, il mandatario dovrà corrispondere al mandante il prezzo incassato.
Il trasferimento della proprietà dal mandante al mandatario non integra né una compravendita né una donazione, quindi non presenta i problemi dell’una o dell’altra.
Dal punto di vista fiscale, inoltre, questa soluzione risulta particolarmente vantaggiosa quando il mandante e il mandatario (come normalmente avviene) sono marito e moglie, oppure genitore e figlio. Il trasferimento, infatti, è tassato come atto a titolo gratuito, e come tale beneficia della franchigia prevista per la donazione in linea retta o al coniuge, che si traduce in un’esenzione dall’imposta fino al valore di un milione di euro. Anche tra fratelli o sorelle l’operazione risulta conveniente, poiché la franchigia di 100 mila euro è sufficiente a coprire il valore catastale di molte abitazioni.
In tutti questi casi, il mandato ad alienare senza rappresentanza consente di trasferire l’immobile con un costo ragionevole (si pagano soltanto le imposte ipocatastali e le spese dell’atto).
Ricordiamo però che questa soluzione può essere adottata solo se c’è l’effettiva volontà di vendere l’immobile entro qualche anno (di solito si considera un termine di cinque anni). In caso contrario, infatti, l’operazione potrebbe essere considerata elusiva dall’Agenzia delle entrate, essendo lo strumento utilizzato per finalità diverse da quelle sue proprie.
Recentemente, l’Agenzia delle entrate ha messo in dubbio la possibilità di utilizzare il mandato ad alienare senza rappresentanza al fine di poter godere delle agevolazioni prima casa in attesa della rivendita dell’abitazione precedentemente acquistata con le agevolazioni, e una sentenza della Ctr Lombardia (n. 2958/15/2017) ha accolto tale interpretazione. In attesa di ulteriori pronunce, è dunque preferibile evitare il ricorso al mandato ad alienare senza rappresentanza in questa situazione.

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