Il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è stato riaperto dalla legge di bilancio 2017, che ha confermato l’imposta sostitutiva dell’8%.
Il termine è fissato al 30 giugno 2017. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione).
La data a cui deve fare riferimento la perizia è quella del 1° gennaio 2017. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è già proprietario di un terreno al 1° gennaio 2017, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.
Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della vendita. Ciò significa che se la vendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore, non c’è alcuna plusvalenza.
Per godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al 1° gennaio 2017. La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile).
Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 30 giugno 2017. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l’imposta sostitutiva, che è pari all’8% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l’imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima.
Secondo la Corte di Cassazione la perizia si potrebbe asseverare anche dopo la vendita (sentenza 11062/13), ma l’agenzia delle entrate non è d’accordo, e ritiene che la perizia debba essere giurata prima della vendita del terreno. Il valore di perizia, infatti, è il valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso.
Un altro aspetto da considerare è quello dell’Imu, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell’imposta.
Ricordiamo che chi ha già in precedenza rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014, al primo gennaio 2015 o al primo gennaio 2016) può rivalutarlo ancora, detraendo dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato.
E’ ancora possibile operare la rideterminazione del valore del terreno anche al ribasso (se questo ha perso valore dopo la precedente rivalutazione), per evitare che l’acquirente del terreno debba pagare l’imposta di registro sul valore della vecchia perizia, anche se superiore al prezzo pagato per l’acquisto, ma l’aumento dell’aliquota rende necessario pagare la differenza tra la nuova imposta sostitutiva e quella già pagata.
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La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità, sono oggi attestati da un professionista mediante la “Segnalazione certificata di agibilità” (art. 24 del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222).
La Segnalazione certificata di agibilità, infatti, ha sostituito dall’11 dicembre 2016 il “Certificato di agibilità” (in passato chiamato anche “Certificato di abitabilità”), che era un provvedimento amministrativo rilasciato dal Comune territorialmente competente, attestante l’idoneità di un edificio a essere utilizzato dall’uomo sotto il profilo della sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, ed era necessario per tutte le nuove costruzioni, le ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali e in genere per tutti gli interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.
La novità sostanziale consiste nell’assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge.
Il titolare del permesso di costruire, o chi ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, deve presentare la Segnalazione certificata di agibilità allo sportello unico per l’edilizia del Comune competente, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura.
La domanda può essere presentata anche dai successori o aventi causa, quindi non solo dal costruttore ma anche dall’acquirente del fabbricato.
La Segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali), e per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria che da 77 a 464 euro.
Non è più prevista, invece, alcuna sanzione per l’utilizzo di un fabbricato non agibile, a meno che sia stata emessa un’ordinanza di sgombero.
La segnalazione certificata di agibilità può riguardare anche singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; oppure può riguardare singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
La segnalazione certificata di agibilità è corredata dalla seguente documentazione:
– attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni necessarie;
– certificato di collaudo statico;
– dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
– dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
– estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
– dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.
L’edificio può essere utilizzato a partire dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione certificata di agibilità, corredata della documentazione descritta.
La presentazione della Segnalazione certificata di agibilità non impedisce comunque la dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso, ricorrendone i presupposti, ai sensi dell’art. 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265 (art. 26 del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222).
Quando viene venduto un fabbricato il venditore deve normalmente garantire la presenza dei requisiti di agibilità, perché se questi non sono presenti l’edificio è privo di una qualità essenziale per l’uso a cui è destinato.
L’unica eccezione si può avere quando l’acquirente dichiara espressamente di essere consapevole della mancanza dei requisiti di agibilità, e di voler acquistare ugualmente il fabbricato. Una simile situazione è ovviamente anomala, e non può mai essere presunta: deve risultare inequivocabilmente dal contratto.
Normalmente, dunque, il venditore è responsabile dell’agibilità del fabbricato e in mancanza dei requisiti l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno subito.
Quando è stato rilasciato il certificato di agibilità, il venditore deve consegnarlo all’acquirente.
Se invece è stata presentata la segnalazione certificata di agibilità, il venditore deve consegnarne all’acquirente una copia, con la ricevuta della presentazione allo sportello per l’edilizia.
Lo stesso avviene per il periodo in cui l’agibilità era attestata per silenzio assenso.
Per gli edifici di vecchia costruzione, realizzati prima dell’entrata in vigore delle norme di legge che hanno disciplinato abitabilità e agibilità, è comunque possibile che non esista alcuna documentazione, quindi il venditore non potrà fare altro che garantire la presenza dei requisiti di agibilità, assumendosene la responsabilità nei confronti dell’acquirente.
Nel caso dei fabbricati di nuova costruzione la documentazione attestante l’agibilità non può mancare, ma può accadere che le parti si accordino per stipulare l’atto di compravendita prima che sia stata presentata la segnalazione certificata di agibilità.
In tal caso il venditore deve garantire la presenza dei requisiti di agibilità, e rimane obbligato a presentare la segnalazione certificata di agibilità entro i termini di legge, anche successivamente alla stipula dell’atto, a meno che l’acquirente dichiari espressamente di farsene carico.
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Il Ministero dell’economia e delle finanze ha approvato i nuovi coefficienti per il calcolo dell’usufrutto vitalizio in seguito alla modifica del tasso di interesse legale, che dal primo gennaio 2017 è pari allo 0,1%.
In base ai coefficienti e al tasso di interesse legale si calcola la percentuale di valore dell’usufrutto vitalizio e della nuda proprietà.
La tabella è dettata ai fini fiscali, e in particolare ai fini dell’imposta di registro, ma si applica abitualmente per tutte le imposte dirette e indirette. Inoltre, trattandosi dell’unica fonte “ufficiale” ed essendo espressione delle probabilità statistiche di durata residua della vita, è normalmente utilizzata anche nell’ambito della contrattazione, per definire il rapporto tra il valore della piena proprietà e quello della nuda proprietà oggetto del trasferimento, pur non essendo vincolante in tal senso.
Ricordiamo che l’usufrutto consiste nel diritto di godere dell’immobile, traendone qualsiasi utilità che questo può dare, nel rispetto della sua destinazione economica (art. 981 c.c.). L’usufruttuario ha pertanto il possesso dell’immobile (art. 982 c.c.).
Il diritto del proprietario dell’immobile, in presenza di un usufruttuario, è definito “nuda proprietà”.
L’usufruttuario può utilizzare l’immobile direttamente oppure concederne l’uso a terzi, mediante un contratto di locazione, affitto o comodato. Ciò non può invece avvenire nel caso in cui il venditore si riservi, anziché l’usufrutto, il diritto di uso o abitazione dell’immobile, che ne consente soltanto l’utilizzo diretto, per le esigenze proprie e della propria famiglia (artt. 1021 e 1022 c.c.).
Se non è stato espressamente vietato al momento della sua costituzione, l’usufruttuario può anche cedere il diritto di usufrutto, per un certo tempo o per tutta la sua durata, fermo restando che il diritto si estinguerà nel termine previsto nel titolo costitutivo, o comunque alla morte dell’originario usufruttuario (art. 980 c.c.).
Per entrare in possesso del bene, l’usufruttuario deve effettuare l’inventario, se non ne è espressamente dispensato (art. 1002 c.c.). Il venditore (e il donante) con riserva l’usufrutto è invece dispensato per legge dall’obbligo di prestare idonea garanzia sull’adempimento degli obblighi inerenti alla conservazione, alle spese e alla restituzione del bene (art. 1002 c.c.).
L’usufrutto può essere a tempo determinato oppure vitalizio.
L’usufrutto a tempo determinato è quello costituito, per esempio, con una durata di dieci anni, vent’anni, eccetera. Il suo valore viene determinato in base al tasso di interesse legale (dal primo gennaio 2017 è pari allo 0,1%). Si tratta infatti di stabilire il valore di un capitale che rende un interesse per un determinato numero di anni.
Il valore dell’usufrutto vitalizio, invece, dipende dalle probabilità di sopravvivenza dell’usufruttuario, e quindi non è influenzato dalla variazione del tasso legale. L’usufrutto vitalizio, infatti, vale tanto più quanto l’usufruttuario è giovane, e il suo valore si calcola sulla base di tabelle statistiche sulla durata media della vita. Quando cambia il tasso di interesse legale, il Ministero dell’Economia determina i coefficienti da utilizzare per il calcolo del valore dell’usufrutto vitalizio.
L’usufrutto si estingue alla scadenza del termine oppure alla morte del titolare, e il nudo proprietario acquisisce la piena proprietà.
Ecco la tabella per il 2017: Usufrutto-vitalizio-Tabella-2017
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Negli ultimi giorni del 2016 la Corte di Cassazione, con una decisione inaspettata (sentenza 6 dicembre 2016, n. 24940), ha stabilito che nell’applicazione dell’imposta di successione non si deve tenere conto delle donazioni effettuate in vita, e pertanto è sempre possibile usufruire per intero della franchigia prevista dalla legge (attualmente nella misura di un milione di euro per ciascuno dei discendenti in linea retta e il coniuge del defunto).
La Suprema Corte, infatti, ritiene che ai fini del calcolo dell’imposta di successione non sia applicabile la norma che prevede il cumulo delle donazioni effettuate in vita dal defunto a favore di ciascun erede, cioè il cosiddetto “coacervo” (art. 8, comma 4, del d.lgs. 346/1990).
Questa norma era dettata con riferimento all’imposta di successione articolata in aliquote progressive a scaglioni (cioè crescenti in proporzione al valore del patrimonio ereditario), e infatti dispone il cumulo delle donazioni pregresse “ai soli fini della determinazione delle aliquote applicabili”. Le aliquote progressive sono state però sostituite da aliquote proporzionali (legge 342/2000), che rimangono fisse indipendentemente dal valore del patrimonio ereditario, accompagnate da franchigie che consentono di non applicare l’imposta di successione fino al raggiungimento di determinati importi (un milione di euro per ciascuno dei discendenti in linea retta e il coniuge del defunto, 100mila euro per i fratelli e le sorelle). Poco dopo, l’imposta di successione era stata soppressa (legge 383/2001).
L’imposta di successione è stata poi reintrodotta dal primo gennaio 2006, facendo rivivere le disposizioni vigenti al 24 ottobre 2001 (d.l. 262/2006).
La norma sul cumulo delle donazioni pregresse non è stata però modificata, e fa ancora specifico riferimento alla “determinazione delle aliquote applicabili”, che ha senso solo nell’ambito di un sistema ad aliquote sono progressive.
L’Agenzia delle entrate ha sinora affermato che il cumulo delle donazioni pregresse previsto dall’art. 8, comma 4, del d.lgs. 346/1990 deve ritenersi ancora in vigore, non più per la determinazione delle aliquote applicabili, ma ai fini del calcolo della franchigia. La Cassazione, invece, facendo riferimento alla lettera della norma, non ritiene che questa preveda il cumulo delle donazioni pregresse nel calcolo della franchigia prevista per l’imposta di successione, e la considera pertanto implicitamente abrogata.
L’interpretazione fornita dalla sentenza della Suprema Corte riguarda espressamente il cumulo delle donazioni pregresse ai fini dell’applicazione dell’imposta di successione. Ricordiamo infatti che ai fini dell’applicazione dell’imposta alle donazioni, il cumulo è disciplinato da altra norma, secondo la quale il valore della donazione imponibile è maggiorato di un importo tale al valore delle donazioni anteriormente fatte dal donante al donatario (art. 57, primo comma, del d.lgs. 346/1990). Questa norma era stata appositamente modificata in occasione del passaggio dal sistema delle aliquote progressive a quello delle aliquote proporzionali con franchigie (legge 342/2000), quindi la sua formulazione risulta coerente con il sistema attuale.
In base a quanto affermato dalla Corte di Cassazione, il cumulo delle donazioni precedenti continua ad applicarsi alle donazioni, al fine del calcolo della franchigia, pertanto, quando sommando le donazioni già avvenute tra il donante e il donatario si raggiunge la soglia di esenzione, per la parte eccedente si applica l’imposta di donazione con l’aliquota proporzionale prevista dalla legge, mentre per il calcolo dell’imposta di successione non si deve tenere conto delle donazioni fatte in vita dal defunto all’erede, che può godere nuovamente della franchigia per intero.
Una conclusione che, seppure aderente alla lettera della norma, non sembra rispecchiare l’intenzione del legislatore, e quindi potrebbe non essere condivisa dall’Agenzia delle entrate, generando potenzialmente un notevole contenzioso.
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